กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทางเลือกในการลงทุน โดย KBANK

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทางเลือกในการลงทุน

มี คำกล่าวว่าเงินเฟ้อคือศัตรูของเงินออม และการลงทุนที่สามารถชนะเงินเฟ้อมีหลายรูปแบบได้แก่ หุ้นหรือการเป็นเจ้าของกิจการที่มั่นคง ทองคำ และอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันหากนักลงทุนรายย่อยต้องการที่จะมีส่วนเป็นเจ้าของกิจการที่มีขนาด ใหญ่ก็สามารถทำได้ง่ายผ่านการซื้อหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ หรือกองทุนรวมตราสารทุนที่ระดมเงินจากรายย่อยไปซื้อหุ้นอีกต่อหนึ่ง สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นนอกจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง แล้ว นักลงทุนสามารถลงทุนได้ง่ายขึ้นผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บทความนี้จึงขอกล่าวถึงลักษณะและการซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็น อีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุน   ลักษณะของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กอง ทุนอสังหาริมทรัพย์คือ กองทุนที่จัดตั้งโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยมีนโยบายการลงทุนที่หลากหลาย อาทิเช่น บ้านเช่า สนามบิน โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงงาน และอาคารโกดังสินค้า เป็นต้น ผลประโยชน์ที่กองทุนอสังหาฯ จะได้รับนั้นคือ ค่าเช่าซึ่งเกิดจากการที่ลูกค้ามาเช่าอาศัยหรือประกอบธุรกิจ และการขายสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้อื่น โดยที่กองทุนจะให้ผลตอบแทนกับนักลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล (Dividend) และส่วนต่างของราคาเวลาซื้อขายกองทุน (Capital Gain) โดย ความถี่ในการจ่ายเงินปันผลของกองทุนอสังหาฯ จะมีอยู่สามแบบคือ รายไตรมาส รายครึ่งปี และรายปี ซึ่งกองทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยส่วนใหญ่จะจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาส กองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นสองรูปแบบหลักๆ คือ แบบซื้อกรรมสิทธิมาเป็นเจ้าของ (Freehold) และแบบสิทธิการเช่าหรือเซ้งที่มีกำหนดระยะเวลาในการนำมาใช้หาผลประโยชน์ประมาณ 20 – 30 ปี (Leasehold) โดยแบบ Leasehold นั้น เมื่อหมดอายุสัญญาก็จะต้องคืนสิทธิการเช่าในการหาผลประโยชน์จากอสังหาริม ทรัพย์นั้นให้กับเจ้าของที่แท้จริงไป ซึ่งมูลค่าของกองทุนที่ครบกำหนดระยะเวลานี้จะมีค่าเป็นศูนย์ แตกต่างกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท Freehold ที่จะไม่มีวันหมดอายุสัญญา เนื่องจากเป็นการซื้ออสังหาฯ มาเป็นเจ้าของ การซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งได้เป็นสองช่วง โดยในช่วงแรกเป็นการเสนอขายกองทุนใหม่ (ช่วง IPO) โดย ทางกองทุนจะเปิดให้ประชาชนซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ผ่านทาง ตัวแทนของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เช่น สาขาของธนาคารที่เป็นตัวแทน หรือ บลจ.โดยตรง หลังจากหมดช่วงเวลานี้แล้วทางบลจ.ที่ดูแลกองทุนอสังหาฯ จะนำกองทุนเข้าไปจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับกองทุน ซึ่งจะช่วยให้ซื้อขายกองทุนได้ง่ายผ่านเจ้าหน้าที่การตลาดหรือระบบอินเตอร์ เน็ต โดยเมื่อมีผู้ต้องการซื้อกองทุนอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์เป็นจำนวนหน่วยลงทุนเท่าใด ก็ต้องมีผู้ต้องการขายเป็นจำนวนเท่ากัน คำสั่งซื้อกับคำสั่งขายจึงจะจับคู่ทำรายการสำเร็จได้ โดยผู้ที่ต้องการซื้อสามารถตั้งราคาที่ต้องการจะซื้อได้เองโดยผ่านเจ้า หน้าที่การตลาด หรือผ่านทางระบบอินเตอร์เน็ต เมื่อมีผู้ต้องการจะขายในราคาที่ผู้ซื้อตั้งเอาไว้เมื่อใด คำสั่งซื้อนั้นก็จะมีผลการทำรายการสำเร็จ และหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาฯ พร้อมสิทธิในการรับประโยชน์ต่างๆ นั้นก็จะเปลี่ยนเจ้าของหลังการทำรายการนั้นสำเร็จทันที ในทางกลับกันหากมีผู้ที่ต้องการขายตั้งราคาขายเอาไว้ จะสามารถขายได้สำเร็จก็ต่อเมื่อมีผู้ที่ต้องการจะซื้อ ณ ราคาที่ตั้งเอาไว้เท่านั้น ทั้งนี้ ราคาที่สามารถตั้งได้จะเป็นราคาที่ไม่สูงและไม่ต่ำกว่าร้อยละ 30 ของราคาปิดในวันก่อนหน้า จากรูป หากว่าต้องการจะซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตัวนี้ในตลาดหลักทรัพย์เป็นจำนวนเงิน 100,000 บาท ก็ต้องซื้อ 1,000 หน่วยที่ราคา 8.35 บาท และ 10,900 หน่วยที่ราคา 8.40 บาท เนื่องจากราคาที่ 8.35 บาท มีหน่วยลงทุนเสนอขายไม่เพียงพอเพื่อซื้อเป็นเงินหนึ่งแสนบาท นอกจากนี้ หากต้องการซื้อถึง 300,000 บาท ก็จะต้องไล่เก็บตั้งแต่ราคา 8.35 บาท ไปจนถึง 8.50 บาท เพื่อที่จะลงทุนให้ได้ครบตามจำนวนที่ต้องการ จะเห็นได้ว่าถ้าหากนักลงทุนต้องการลงทุนเป็นจำนวนเงินในหลักล้านหรือสิบล้าน บาท ก็อาจกล่าวได้ว่ากองทุนอสังหาฯ กองนี้มีสภาพคล่องไม่เพียงพอในการลงทุนด้วยจำนวนเงินที่ต้องการดังกล่าว ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนควรคำนึงประกอบการเลือกลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์  กองทุนอสังหาริมทรัพย์เหมาะกับนักลงทุนประเภทไหน หากกล่าว ว่าการลงทุนในตราสารหนี้เหมาะกับผู้ที่รับความเสี่ยงได้ต่ำ และการลงทุนในหุ้นหรือกองทุนตราสารทุนเหมาะกับนักลงทุนที่สามารถรับความ เสี่ยงได้สูง เนื่องจากราคาหุ้นมีความผันผวนที่สูงแล้วนั้น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะเหมาะกับผู้ที่รับความเสี่ยงได้ปานกลาง เพราะนักลงทุนมีโอกาสได้รับเงินปันผลคล้ายกับดอกเบี้ยที่ได้รับจากตราสาร หนี้ แต่จำนวนเงินที่ได้รับอาจไม่เท่ากันทุกงวด โดยขึ้นอยู่กับรายได้ของกองทุนอสังหาฯ นอกจากนี้ราคาของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะผันผวนคล้ายกับหุ้น เพียงแต่หุ้นจะมีความผันผวนที่สูงกว่ามาก ด้วยเหตุนี้แล้วกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการรายรับ จากเงินปันผลที่สม่ำเสมอ และยังต้องการทำกำไรจากส่วนต่างของราคาในบางช่วงเวลาอีกด้วย นอก จากนี้การลงทุนเพื่อเป้าหมายทางการเงินที่ดีและปลอดภัยนั้น ควรจะต้องมีการกระจายความเสี่ยงไปในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยที่มีสินทรัพย์ลงทุนหลายอย่าง เช่น ตราสารหนี้ ตราสารทุน อสังหาริมทรัพย์ และสินค้าโภคภัณฑ์ การที่เรากระจายความเสี่ยงเข้าไปในสินทรัพย์ลงทุนหลายๆ ชนิดนั้น จะทำให้พอร์ตการลงทุนมีความผันผวนที่น้อยลงไปเมื่อเทียบกับพอร์ตการลงทุน ทั่วไปที่มีเพียงตราสารหนี้และตราสารทุน ดังนั้นการแบ่งสัดส่วนมาลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกหนึ่งทาง เลือกในการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการกระจายความเสี่ยง และลดความผันผวนในการลงทุน             ก่อนการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนควรจะต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อนว่าต้องการอะไรจากการลงทุน หากเป็นการลงทุนระยะยาวที่มุ่งเน้นการรับเงินปันผลที่สม่ำเสมอเป็นหลัก และต้องการกระจายความเสี่ยงไปในการลงทุนทางเลือกนอกเหนือจากกองทุนตราสาร หนี้และกองทุนหุ้นแล้ว กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเป็นทางเลือกในการลงทุนอันดับต้นๆ เนื่องจากระดับความเสี่ยงที่ไม่สูงมาก โดยที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีนโยบายการลงทุนที่หลากหลาย และความสะดวกในการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำเงินไปลงทุนโดย ละเอียด ทั้งสินทรัพย์ที่ไปลงทุน นโยบายการจ่ายปันผล อัตราการจ่ายปันผล และสภาพคล่องของกองทุนที่มีการซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเพิ่มโอกาสในการรับผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุน วันที่  15 พฤศจิกายน 2555 โดย วรินทร์ สุรพลชัยฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล  ธนาคารกสิกรไทย