การลงทุนในอสังหา โปรโมชั่นคืออะไร? เลือกอย่างไร? ภาคแรก

 

รับรองได้ว่า 99.99% ของบ้านและคอนโดที่ขายกันอยู่ในตลาดปัจจุบันจะขาดสิ่งที่เรียกได้ว่า “โปรโมชั่น” ไปไม่ได้ จะเปิดโครงการใหม่ก็มีโปรโมชั่น จะขายหน้าสวนหน้าสระก็มีโปรโมชั่น พอวันสิ้นปี วาเลนไทน์ วันพ่อ วันแม่ก็มีโปรโมชั่น ยิ่งพอถึงช่วงจะปิดโครงการยิ่งลดกระหน่ำซัมเมอร์เซลล์ ออกโปรโมชั่น Closing Project มาแบบถล่มทลาย … จนเรียกได้ว่า P ตัวที่ 4 ของทฤษฎีการตลาดที่เรียกว่า “Promotion” นั้นเป็นส่วนหนึ่งของการขายอสังหาริมทรัพย์ไปโดยปริยาย
“แต่” โปรโมชั่นเป็นสิ่งที่เราต้องการแน่หรือ?

 
อันนี้เป็นสิ่งที่น่าคิด เพราะ “ความต้องการของคนเราแต่ละคนไม่เหมือนกัน”
ดังนั้นก็เข้าเรื่องกันเลยดีกว่า ซึ่งวันนี้ผมจะเลือกโปรโมชั่นสุดฮิต แล้วลองวิเคราะห์ข้อดี ข้อเสียให้ดูทีละข้อ จะได้รู้กันว่าอะไรคือสิ่งที่เราควรจะเอาหรือไม่ควรเอา ในสายตาของลูกค้าทั้งสองประเภทคือผู้อยู่อาศัยและผู้ลงทุน โปรโมชั่นอะไรที่ “ไม่อยากได้” ก็ควรที่จะเปลี่ยนเป็นสิ่งอื่นที่ “อยากได้” และมีมูลค่าใกล้เคียงหรือเทียบเท่ากัน ซึ่งมักจะจบลงด้วย “ส่วนลดเงินสด” อันเป็นโปรโมชั่นพื้นฐานที่ทุกคนต้องการครับ

1. ส่วนลดเงินสด
ส่วนลดเงินสดก็คือสิ่งที่เทียบเท่าหรือใกล้เคียงเงินสดมากที่สุด แต่ต้องดูก่อนว่า “ลดตอนไหน” และ “ลดอย่างไร” เช่น ลดเงินผ่อนดาวน์หรือลดยอดโอนซึ่งการลดแต่ละจุดซึ่งแต่ละจุดจะมีข้อดีข้อเสีย แตกต่างกัน

ลดเงินผ่อนดาวน์ คือจะเป็นการลดในส่วนที่เราจำเป็นต้องผ่อนให้โครงการ ก่อนที่จะยื่นกู้กับธนาคาร รวมไปถึงเงินจองและทำสัญญา การลดเงินจองหรือลดเงินทำสัญญาก็จะจัดอยู่ในหมวดนี้เช่นกัน ยกตัวอย่างเช่นงวดผ่อนดาวน์​ 20 งวด เป็นเงิน 5% ของยอดราคาขาย 4 ล้านบาท หรือดาวน์ 2 แสนบาท ผ่อนงวดละ 10,000 บาท การลดเงินผ่อนดาวน์จะเป็นการลดในส่วนนี้ แต่จะลดอย่างไร? ซึ่งมีทั้ง 2 แบบคือ

1. ลดงวดไปเลย โดยส่วนใหญ่จะตัดงวดท้ายๆทิ้ง เช่น 20,000 บาทก็ลด 2 เดือนสุดท้ายทิ้งไปเลย
2. ลดเฉลี่ยทุกงวด เช่นการลด 20,000 บาท ก็ไปลด 20 งวด งวดละ 1,000 บาท ซึ่งแบบนี้มักจะไม่ค่อยทำกัน เนื่องจากบริหารจัดการยาก

ลดยอดโอน คือจะเป็นการลดยอดเงินที่จะโอน ไม่เกี่ยวกับงวดผ่อนดาวน์ ก็คือผ่อนไปหมด 20 งวดแล้วจนเหลือ 3.8 ล้านบาท จากนั้นก่อนที่จะโอนก็จะมีส่วนลดในวันโอนอีกรอบหนึ่งเช่น 1 แสนบาท ก็จะเหลือ 3.7 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม วันโอนกรรมสิทธิ์ก็จะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆตามมาอีกเช่นพวกค่าประกันมิเตอร์ ไฟฟ้า ประปา หรือ เงินกองทุน ค่าธรรมเนียมต่างๆครับ

2. แอร์
เครื่องปรับอากาศเป็นโปรโมชั่นอันดับแรกนอกจากเงินสดที่ลูกบ้านแทบทุก หลังคาเรือนต้องการ คงไม่มีใครจะไปยกแอร์ที่บ้านเก่ามาติดบ้านใหม่ และติดอย่างไรก็ต้องไปจ้างช่างแอร์มาทำอีกทีหนึ่ง แทนที่จะให้ช่างของโครงการติดตั้งสมบูรณ์แบบตั้งแต่แรก ปัญหาจะได้น้อยและงานเก็บโน่นนี่ก็อยู่ในความรับผิดชอบของโครงการอยู่แล้ว ดังนั้น Air เป็นโปรโมชั่นที่เรียกว่า “Safe Bet” คือจะอยู่เองหรือจะลงทุน การขายต่อถ้ามีแอร์มาด้วยสามารถเคลมมูลค่าได้อยู่แล้ว บางที่ไม่จัดเครื่องปรับอากาศเป็นโปรโมชั่น แต่เป็นส่วนหนึ่งของสินทรัพย์ ไม่ให้ยกเลิกและไม่สามารถคืนเป็นเงินสดได้

3. ชุดครัว
ชุดครัวเป็นคำพูดกว้างๆ หากจะเจาะลงไปก็จะมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบ คือครัวในส่วนที่ใช้ประกอบอาหาร และครัวในลักษณะของ Pantry ที่เอาไว้เตรียมอาหาร การติดตั้งครัวเป็นเรื่องที่ยุ่งยากหากเทียบกับการซื้อเฟอร์นิเจอร์โน่นนี่ มาใส่ในบ้าน เพราะเกือบจะ 100% ของครัวที่ติดตั้งในปัจจุบันเป็นการทำ Built-in ต้องหาช่างมาติดตั้ง และครัวก็เป็นฟังก์ชั่นหลักที่จำเป็นสำหรับทุกบ้าน ดังนั้นส่วนใหญ่แล้วไม่ว่าบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ครัวในส่วนที่มีไว้สำหรับประกอบอาหารจะถูก Built มาให้แล้วส่วนหนึ่ง ถ้าบ้านจัดสรรโดยมากจะเป็นครัวปูน สำหรับคอนโดมิเนียมจะเป็นชุดครัว Built-in สำเร็จรูปที่มาพร้อมกับแพนทรี่เล็กๆ เตาไฟฟ้าและเครื่องดูดควัน ไม่ใช่อะไรหรอกครับ แต่จะเป็นการ “เพิ่มมูลค่า” ด้วยการจัด Space ให้รู้สึกว่า “ลงตัว” ห้องเล็กๆก็สามารถได้ชุดครัวที่เพียบพร้อมได้นะ อะไรประมาณนี้ ดีกว่าให้ลูกบ้านไปทำเอง

4. Wallpaper
วอลล์เปเปอร์เป็นสิ่งที่ Subjective ถ้าเทียบกับ “แอร์” หรือ “ครัว” ที่ทุกบ้านจะต้องการเหมือนๆกันทั้งหมด รสนิยมของแต่ละคนไม่เหมือนกันในการอยากได้ห้อง อยากได้บ้านที่ต้องการ ผนังอาจตกแต่งด้วยกระเบื้อง สีพื้น ปูนดิบ ลายวอลล์เปเปอร์สดใสแบบฟูฟ่อง หรือ Built-in ทับไปเลย นั่นเป็นสิ่งที่เป็นความต้องการที่ไม่เหมือนกันของผู้อยู่อาศัย ทำให้บางรายอาจจะขอคืนเงิน เคลมค่าวอลล์เปเปอร์เป็นส่วนลดเงินสด แต่ในทางกลับกัน หากเรามองในมุมมองของนักลงทุน การที่คุณจะซื้อห้องๆหนึ่งเก็บเอาไว้ 2-3 ปีโดนที่ปล่อยให้ผนังเปลือย มันก็จะเผยร่องรอยริ้วรอยต่างๆของโครงสร้างออกมา ทำให้ทรัพย์สินที่เราซื้อเอาไว้เสียราคาเวลาจะขายต่อ หรือถ้าเราจะปล่อยห้องเช่า การมีวอลล์เปเปอร์จะทำให้ผู้เช่ารู้สึกดี ว่าไม่ได้อยู่ห้องผิวปูนดิบ ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุน แต่ไม่ใช่ทางเลือกที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนจะต้องการครับ

5. ผ้าม่าน
เชื่อหรือไม่ว่าหากเทียบกับ Wallpaper แล้ว ผ้าม่านกลับเป็นสิ่งที่คนทั่วไปต้องการมากกว่า จะติดก็ตรงที่ สี, ลายและวิธีการใช้งาน เช่นม่านจีบหรือม่านพับ แต่อย่างไรก็ตามผ้าม่านเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับผู้ อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ได้ห้องทิศตะวันออกหรือตะวันตก ที่แสงแดดจะเข้ามาจังๆในช่วงหนึ่งของวัน และยิ่งไปกว่านั้นคือความต้องการ “ความเป็นส่วนตัว” ในทุกช่วงเวลาของวัน ดังนั้นขอให้มีคนอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นซื้ออยู่เองหรือปล่อยเช่า อย่างไรก็ตามผ้าม่านเป็นสิ่งที่ “จำเป็น” หากทางโครงการสามารถให้ลูกค้าเลือกสี ลายหรือแบบ ได้ตามความต้องการ โดยลูกค้าเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนต่าง ก็จะดีมาก เพราะช่างผ้าม่านที่โครงการเลือกมาให้ โดยส่วนใหญ่แล้วจะต้องรับผิดชอบในผลงานที่ทำ ไม่เช่นนั้นจะทำให้ชื่อเสียงของเจ้าของโครงการเสื่อมเสีย ส่วนสำหรับนักลงทุน ขอให้มีผ้าม่านสีเรียบๆก็ถือว่าเพียงพอแล้ว ไม่จำเป็นต้องใส่ฟังก์ชั่นพิเศษลงไปเพิ่มเติม แต่อยากให้เลือกเป็นม่านจีบ แบบที่มีรางปิดราวม่านเรียบร้อย อย่าเลือกม่านพับเพราะถ้ากาลเวลาผ่านไปมันจะเสื่อมสภาพและเสียได้ง่ายกว่า ม่านจีบ
วันนี้พอก่อนที่ 5 รายการ รอบหลังเรามาต่อกันด้วยโปรโมชั่นยอดฮิตอีก 5 รายการ ก็คือ Gift Voucher, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, Gadget อุปกรณ์ล้ำสมัยทั้งหลาย, และแพคเกจท่องเที่ยว

ขอคุณที่มา http://thinkofliving.com